argomento: IVA - Giurisprudenza

La sussistenza del nesso di pertinenzialità, alla luce dei criteri previsti dall'art. 817 c.c., consente di estendere alla porzione di fabbricato la disciplina IVA dettata per l’immobile principale, sia nell'ipotesi in cui i due beni formino oggetto del medesimo atto di cessione, sia qualora siano ceduti con atti separati.

» visualizza: il documento (Cass., ord. 17gennaio 2019, n. 1129)

PAROLE CHIAVE: IVA - aliquota - immobili - pertinenze

di Angelo Apruzzi

1. Con l’ordinanza 17 gennaio 2019, n. 1129, la Suprema Corte affronta il tema dell’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 10 per cento con riferimento alle ipotesi di cessione di immobili pertinenziali. Confermando la linea interpretativa tracciata nei primi due gradi di giudizio, la Corte di Cassazione riconosce applicabile a “raggio ampio” l’aliquota Iva ridotta, così stabilendo l’esatto confine di applicazione degli artt. 16 del d.p.r. n. 633 del 1972 e 127-undecies) della tabella A, parte III.

2. La controversia ha avuto ad oggetto l’acquisto di porzioni di fabbricato (box auto) da adibire a pertinenza dell’abitazione principale, cui era stata applicata l'aliquota ridotta del 10 per cento. In particolare, le unità immobiliari erano state alienate con negozio distinto e successivo alla compravendita delle abitazioni (qualificate come «seconda casa») delle quali erano poste “a servizio o ornamento”.

L’Ufficio aveva escluso l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata in ragione dell’assenza di contestualità degli atti di compravendita, rispettivamente, dell’abitazione e della pertinenza; secondo la tesi della difesa erariale, infatti, proprio l’acquisto con atti separati dei box auto rispetto alle unità principali, ancorché “dichiarate come pertinenza al notaio rogante”, avrebbe impedito di fruire dell’aliquota ridottadisposta dal n. 127-undecies). A tutt'altre conclusioni è invece approdata la Suprema Corte.

3. Secondo la condivisibile e più lineare tesi dei giudici di legittimità, invece, l'indagine sulla natura pertinenziale o meno della costruzione deve essere condotta verificando, in primo luogo, la sussistenza della subordinazione funzionale fra i due beni, quindi, la volontà del proprietario ad imprimere tale destinazione. Al fine di escludere l'autonoma tassabilità delle aree pertinenziali di un fabbricato, è dunque necessario – e sufficiente – che ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi di cui all'art. 817 c.c. e, dunque, che “la qualità di pertinenza si basi su un criterio fattuale e cioè, sulla destinazione effettiva e concreta della cosa a servizio o ornamento di un'altra” (Cass. n. 20506/2016).

Nel caso di specie, è proprio sugli esiti dell’applicazione di tale criterio che si radica il convincimento dei giudici, i quali, considerando così verificata la sussistenza del vincolo pertinenziale, propendono per l’assorbimento integrale della pertinenza nel regime impositivo proprio del bene principale.

D'altro canto, sotto il profilo dell’onere probatorio, la Suprema Corte valorizza la circostanza dell’assenza di qualsivoglia eccezione, da parte dell’Amministrazione finanziaria, in ordine alla natura pertinenziale delle unità immobiliari e alla sussistenza del presupposto soggettivo IVA ai fini dell’applicazione del tributo in misura ridotta (qualità di impresa costruttrice del soggetto cedente).

4. L’ordinanza suscita interesse anche in ragione del rilievo che la Suprema Corte conferisce al favor costituzionale per l’acquisto dell’abitazione principale presidiato dall’art. 47, co. 2, della Carta fondamentale. Il Collegio afferma, infatti, che la disposizione di cui all'art. 16, co. 2, d.p.r. n. 633 del 1972, ha lo scopo di agevolare la cessione di taluni beni in considerazione della loro specifica destinazione funzionale; difatti, l'obiettivo che emerge dal riferimento alla categoria «non di lusso» degli immobilial n. 127 -undecies) della tabella A, parte III, allegata al decreto IVA “è quello difavorire l'accesso dei singoli all'acquisto della proprietà dell'unità da destinare ad esigenze abitative, e, indirettamente, di incentivare lo  sviluppo  della  edilizia abitativa”.

Il ragionamento sviluppato nella motivazione dell’ordinanza, dunque, muove da un'interpretazione strettamente aderente al dato testuale ma sfocia in un’applicazione estensiva della disposizione agevolativa:quale che sia la tipologia della porzione di fabbricato oggetto di cessione (isolata), infatti, il regime applicabile all'operazione dovrà ritenersi quello proprio dell’immobile al cui servizio è asservita e con ilquale viene idealmente a fondersi, assumendone l'identità, per effetto del vincolo realizzato dall'acquirente.

Quest’assimilazione tipologica non comporta il venir meno dell’autonoma rilevanza fiscale dell'operazione avente ad oggetto la pertinenza, rispetto alla quale, pertanto, devono essere verificati i presupposti oggettivi e soggettivi che determinano il trattamento fiscale in concreto applicabile alla operazione (quali, per l'imponibilità IVA, la cessione del fabbricato da parte dell'impresa costruttrice entro i termini di legge).Tuttavia, ad avviso dei giudici di legittimità, la disposizione non subordinerebbe l’accesso all'agevolazione alla verifica dell’ulteriore circostanza per cui “la pertinenza” sia “ceduta contestualmente all'immobile al  quale accede”.

5. La ricostruzione prospettata dalla Cassazione appare convincente: gli immobili destinati durevolmente al servizio o ad ornamento dell’abitazione principale acquistano per attrazione la natura di immobili abitativi, sempre che sia ravvisabile il vincolo pertinenziale tra gli stessi per la contemporanea sussistenza del requisito oggettivo e di quello soggettivo postulati dal menzionato art. 817 c.c.. Nel caso di cessione del box riconosciuto pertinenziale, che qui ricorre, la sussistenza di questo vincolo, che rende il bene servente una proiezione del bene principale, consente di attribuire alla pertinenza il trattamento fiscale proprio dell'immobile cui si riferisce, anche ai fini IVA. Ne discende che l'aliquota agevolata al 10%, di cui al combinato disposto degli artt. 16 e 127-undecies) della parte III della tabella A allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, può trovare applicazione nel caso di vendita di porzione di fabbricato con negozio separato e successivo rispetto all'unità abitativa principale.