Le cessioni di fabbricati ultraquinquennali non danno luogo a plusvalenza imponibile: tuttavia, in caso di riqualificazione dell’atto in termini di cessione di “terreno edificabile”, la plusvalenza medesima diviene tassabile. La Suprema Corte, con l’ordinanza n. 23409/2018, ha però ribadito che la cessione di un fabbricato non può essere riqualificata in cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, neanche laddove il venditore abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e successiva ricostruzione dell’edificio. Le azioni accertative degli uffici, nonostante l’orientamento del giudice di legittimità, restano ancorate a tale prassi, finendo per pregiudicare gravemente la certezza del diritto ed il legittimo affidamento dei contribuenti. La peculiare fattispecie prevista dalla lett. b) dell’art. 67 del TUIR ha, invece, più che mai necessità di essere interpretata rigorosamente, alla luce tanto della volontà del Legislatore che l’ha introdotta, quanto della sua assoluta singolarità nel variegato quadro delle plusvalenze immobiliari.

Nota a Corte di Cassazione, 27 settembre 2018, n. 23409   Con l’ord. n. 23409/2018, la Cassazione è tornata a riflettere su una fattispecie che ricorre non di rado nella pratica degli affari di natura immobiliare e che trae il proprio spunto dalla cessione a titolo oneroso, da parte di un soggetto che agisce al di fuori dell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, di un immobile da cui ha conseguito una plusvalenza. Plusvalenza che il Giudice di legittimità ritiene non tassabile, secondo una rigorosa applicazione del vigente art. 67 del TUIR. Nel caso risolto dalla Corte, il contenzioso verteva sull’omessa dichiarazione di una plusvalenza in relazione alla vendita, avvenuta nell’ottobre del 2008, di un terreno edificabile e sovrastante fabbricato, cessione poi rettificata con atto notarile, tramite il quale l’oggetto della compravendita veniva riqualificato come “villino con annessa corte”. Nel momento in cui, però, il campo di osservazione non venga limitato alla cessione del fabbricato, costituente l’oggetto formale dell’atto pubblico di trasferimento, ma esteso all’intento, emergente dall’atto medesimo, di sfruttare le ulteriori potenzialità edificatorie del terreno rispetto alle volumetrie già esistenti, si può comprendere la ragione per cui l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate ha accertato la tassabilità – quale reddito diverso – della plusvalenza conseguita, in applicazione dell’art. 67, lett. b), del TUIR. Come noto, la norma dispone la tassazione (in via separata) “in ogni caso delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”. La prassi della riqualificazione immobiliare è iniziata a far data dalla Risoluzione 22 ottobre 2008, n. 395/E, in cui l’Agenzia, rispondendo all’inter­pello di un contribuente, ha sostenuto che l’inserimento dei fabbricati all’in­terno di un’area oggetto di un Piano di Recupero, da cui discenda la possibilità di ampliare le cubature esistenti, fa sì che oggetto della compraven­dita non possano essere considerati i fabbricati, “oramai privi di effettivo valore economico, ma, diversamente, l’area su cui gli stessi insistono, riqualificata in relazione alle potenzialità edificatorie in corso di definizione”. Da quel momento in poi, gli Uffici si sono sentiti a vario titolo legittimati a riqualificare quelle cessioni che, per vari motivi, potessero lasciare trapelare l’intenzione dei contraenti di considerare quale reale oggetto della cessione non il fabbricato, magari oggetto di futura demolizione, ma la potenzialità edificatoria sottostante ad esso (e, quindi, l’area edificabile). Nel caso [continua..]